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{2017.09.25}

不動産のプロが教える!失敗しない土地の探し方ー不動産取引の注意点ー

 

こんにちは!そろそろ秋を感じることが多くなってきましたね。
読書の秋、食欲の秋、スポーツの秋…程々に楽しみましょう。

今回は以前このブログで掲載した「失敗しない土地の探し方」の続編として、不動産地取引における注意点について紹介させていただきます。

前回の記事と同じく、弊社で定期的に開催している「失敗しない土地探し!セミナー」の内容から重要な部分を抜粋して掲載しています。

 

前回の記事はこちらから!
不動産のプロが教える!失敗しない土地の探し方ー物件資料の見方ー

 

1.土地を決めるときに確認しておきたい注意点

 

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不動産には一見しただけではわからない注意点が多くあります。
土地探しをするときには以下の点に注意して探してみてください。

 

土地の販売価格以外にかかる費用

 

土地の購入時には表示されている販売価格以外の費用もかかります。

印紙代金、購入手数料、固定資産税などの諸費用も事前に確認してください。
概ね購入価格の、5~6%の別途費用がかかります。

 

造成費の目安

 

造成費とは建築時に必要になる土地への工事費用のこと。
例えば高低差の大きい土地では、擁壁や階段を作ったりという費用が発生します。
土地の価格が安くても、造成費の有無や大小で実質的なコストは大きく変わるので事前に目安を知っておく必要があります。

 

ライフライン(電気・ガス・水道)の有無

 

例えば水道管が目の前の道路に引いていない場合は、100mにつき約500万円の別途費用がかかります。
このような場合、費用は基本的に自己負担。
事前に必要になるコストを把握するために電気、ガス・水道が通っているか否か確認が重要です。

 

前面道路の確認

 

敷地が建築基準法で認められた道路に2m以上接していなければ建築が出来ませんので注意が必要です。
また接する道路が4m以下の場合には敷地の一部を道路幅員確保のためにセットバックする必要があります。

 

物件には何度も足を運ぶ

 

決まった時間、曜日のみでなく、昼夜、平日、祝日など様々な日時に見るべきです。近隣に騒音がする施設などがあるか否か確認が必要です。季節や天候によって、環境が変わる地域もあります。
すべてを確認することは難しいので、地元の不動産会社や近隣に住んでいる方に話を聞くこともおすすめです。

 

優先順位を明確にしておく

 

基本的に欠点のない完璧な土地は存在しません。
自分にとって重要な条件を明確にして優先順位を決めておくことで、いざ土地が見つかったときの決断がスムーズになります。
ちなみに不動産の場合は7割満足できる物件なら買うべきだといわれています。

 

地元の不動産会社に行ってみる

 

希望エリアが決まっている場合は、そのエリアが得意な不動産会社に行くこともおすすめです。
地元の不動産会社ほど保有物件も多く、周辺環境について詳しいことが多いからです。

 

2.契約前に知っておきたいこと

 

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不動産は高額な取引のため、様々なトラブルが起きた際に誰が責任を負うのか知っておくことが必要です。
万が一の事態に備えて、自分にとって不利な契約にならないようにご注意ください。

 

契約解除は簡単にはできない

 

買主の一方的な理由のみで契約を解約の場合は手付金を放棄しなければなりません。
一方で売主が解約する場合には、買主に手付金の2倍の金額を支払う必要があります。
契約時の手付金は物件価格の1割程度の金額であることが多いので、契約解除にはかなりの費用がかかることになります。

 

契約後に災害などで引渡し不可になった場合

 

手付金支払い後、まだ物件が自分の名義になっていないときに地震や火事などの不可抗力で契約を解除する場合は、手付金は返還されます。しかし支払いの全てが終わっており、自分名義になっている場合は、上記の不可抗力が発生した場合は損失は自分で負わなければなりません。

 

契約後に融資が通らなかった場合

 

融資特約による契約解除が約束されている場合、融資が通らず契約を解除することになっても、売主は買い主に手付金を無条件で返還しなければなりません。

 

瑕疵担保責任の有無

 

契約時に売主が瑕疵担保責任を負う旨になっている場合、物件の地中からゴミや不発弾などが見つかれば売主はその責任を負うことになります。
その場合、売主がその事実を知っていたかは問いません。
不動産会社が売主の場合、瑕疵担保責任を2年間負う義務があります。

 

3.実際にあった不動産トラブルの事例

 

最後に不動産取引のトラブルの一例とその対処方法を紹介していきます。

今回紹介するのは弊社の代表が宅建協会の不動産相談員として聞いた、愛知県のどこかの会社で起こった実例です。

 

週末にしか土地の現地を確認しなかった

 

週末に何度か物件の見学をし、静かな環境が気に入って契約。
しかし実際に居住してみると平日には工場の騒音がひどかった。

→できる限り時間帯や日付を変えて現地を見に行きましょう。
自分で確認できない場合も、不動産会社や近所に住んでいる方に話を聞くことでリスクを減らせます。

 

造成費用を計算していなかった

 

近隣の相場より値段が安く購入を決めたが、道路より3mも地盤が高く、造成費が300万円もかかり予算が合わなくなってしまった。

→基本的に工事が一切不要な土地はありません。
事前に建築会社に必要な費用がどれくらいか確認してから土地を決めましょう。

 

近所に暴力団事務所があった

 

不動産会社からは何も説明がなかったが、購入した土地の近所に暴力団事務所があった。

→不動産会社でも全ての情報を把握することは困難です。
説明がなかったから大丈夫と過信せず、周囲の環境を調べることをおすすめします。
この場合も近所の方に話を聞くことでリスクを減らせます。

 

まとめ

 

●土地は「面積、エリア、価格」などの要素だけでなく、コストアップ要因がないかしっかり確認すること、隠された周辺環境の問題がないか様々な角度から確認することが重要。

●契約は簡単には取り消せないため、自分の不利な条件で契約をしてしまわないように契約のルールを知っておくことが必要。

不動産はとても金額の大きな買い物です。

契約後に後悔しないように事前確認をしっかりと行ってくださいね。

もちろん不安なことやわからないことがあれば、いつでもワンダーランドのスタッフにご相談ください!

以上。最近は子供たちの運動会をひそかに楽しみにしている藤井でした!

 

 

この記事を書いた人
住宅コンサルタント 藤井 拓

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2児の父。
趣味は子どもたちと遊ぶことと中日ドラゴンズの応援です。
マイホームに関して不安なことがあればどんなことでもご相談ください。

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