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{2017.07.13}

不動産のプロが教える!失敗しない土地の探し方ー物件資料の見方ー

こんにちは!7月に入り梅雨明けまであと少し、夏本番が来ましたね!

今回のブログのテーマは『土地探し』。
これから家づくりを始める方に向けて土地探しの基礎からお伝えさせていただきます。

実はワンダーホームのお客様の約9割は、建物だけでなく土地探しから一緒に進めさせていただいているんですよ!

今回は、弊社が定期的に開催している『失敗しない土地探し!セミナー』で説明させて頂いている内容の中から『物件資料・物件概要の見方編』を少しだけご説明いたします。

1.まずは知っておきたい基礎知識

 
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 はじめに不動産に関わる基礎知識を少しだけご説明いたします。

 

仲介手数料の計算方法

 

不動産を購入する場合、基本的には不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。
一般的には下記の計算方法にてその費用を求めることができます。

(物件価格×3%+6万円)×1.08%=仲介手数料

 例:土地価格が1000万円の場合
(1000万円×3%+6万円)×1.08=38.88万円となります。

なぜ6万円?不動産会社が売主の場合は仲介手数料がいらいない?等まだまだ詳しく知りたい方は弊社スタッフまでご相談くださいね!

面積の単位について

 

不動産の面積表記には、『㎡』と『坪』の2種類があり、一般的には1坪は3.3㎡と言われることが多いです。
しかし、正しくは100㎡=30.25坪で正確な数値を出すことができます。
正式な計算方法は、以下の2通りです。

 100㎡×0.3025=30.25坪
100㎡÷3.3057=30.25坪

 

 

2.物件資料・物件概要の各項目の見方

 
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それではここからはいよいよ物件資料・物件概要の見方を紹介していきます。
広告チラシやインターネットで物件を調べるときに参考にしてみて下さい。

 

所有権

 土地の権利には主に『所有権』と『借地権』があります。『借地権』は、他人から土地を借りて、その上に自分の建物を建てる場合などに必要な権利です。一方、『所有権』は文字通り土地を所有するための権利です。特に建物付の物件の場合、確認が必要です。

地目

『宅地』、『畑』など 土地の種類を示すためのものです。但し、実際にどのような土地として使用されているかは、地目と同じとは限りません。建築をする場合は、地目を『宅地』に変える必要があります。

都市計画

主に『市街化区域』、『市街化調整区域』の2つに分けられており。簡単に説明すると『市街化区域』は住宅の建築が推奨されている地域、『市街化調整区域』は原則として住宅を建てることができない地域です。ただし、『市街化調整区域』でも『昭和43年以前に既に建物が建っていた土地は問題なく建てられる』など例外もあるので、気になる土地は不動産担当者に問い合わせてみることも重要です。

用途地域

 住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、市街地内での土地用途の混在を防ぐことを目的としています。用途地域により、建てられる建物の種類や高さなどが変わるので、背の高い建物や店舗用などにご検討されている方は注意が必要です。
 

公簿面積・実測面積

 公簿面積とは登記簿等に記載されている土地の面積のことです。一方、実測面積とは実際の測量に基づいて算出された面積のことです。公簿面積の中には、まだ測量技術が十分でなかった時代に記録されたものもあり、実際に測量してみると面積に差異がある場合もあるのでご注意ください。

 

取引形態

 (1)売主 (2)(販売)代理または復代理 (3)仲介(媒介)の3種類があります。(3)仲介(媒介)の場合は、売主さんから仲介(媒介)の依頼を受けた仲介業者を経由しての購入となり、その仲介業者に対し規定の仲介手数料を支払う必要があります。一方、(1)売主(2)(販売)代理または復代理の場合は仲介手数料は必要ありません。

 

建ぺい率・容積率

 建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合のこと。
建ぺい率60%なら、土地を真上から見て60%の部分まで建物に使うことができます。つまり、40%の部分はお庭や駐車場など建物以外の部分として残しておく必要があります。

容積率とは敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)の割合のこと。
容積率100%なら、50坪の土地に対しては建物の全ての階を合わせて最大50坪の面積の建物を建てられます。

 

セットバック

前面道路の幅員が4m以下の場合に、道路の中心線から2メートルのラインまで敷地(自分の土地でも)を後退させることをセットバックと言います。セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に門や塀、建物を建築することはできません。
消防車や救急車などの緊急車両が通行できる道路幅を確保することを目的としています。

 

徒歩〇〇分の表記

 地下鉄徒歩~分などと表記する場合、一般的には1分=80mで計算されています。(※公正取引委員会)駅の距離は一番近い出入り口から計算されているため、出入り口からホームへの距離も確認する必要があります。

 

補足:建物価格について

 チラシやインターネットなどに建物の参考価格が載っていることがありますが、建物価格というものは、各社が独自に価格範囲を取り決めて広告宣伝されています。そのため、「本体価格」のみを建物価格として表記して「付帯工事費」や「諸費用」などが別途必要になることが一般的です。建物価格を比較する際は、諸経費なども全て含めて“これ以上かかりません”という見積もりでしか、本当の価格の比較はできません。

 

まとめ

 

今回は一部だけを簡単に記載しましたが、お土地探しはインターネットサイト等で探すだけではなかなか理解しにくい事も多いと思います。
実はワンダーホームの注文住宅専門の営業スタッフは全員が、不動産取引に必要な『宅地建物取引士』の資格も持っておりますので、建物の事に限らず、お土地の事もなんでも聞いてください!

 次回『失敗しない土地探し!』は―不動産取引の注意点!編―
乞うご期待ください!

以上。最近は小学生になった子供たちにだんだん相手をしてもらえなくなり、少し寂しさを感じている藤井でした。

 

この記事を書いた人
住宅コンサルタント 藤井 拓

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 2児の父。趣味は子どもたちと遊ぶことと中日ドラゴンズの応援です。
マイホームに関して不安なことがあればどんなことでもご相談ください。 

 

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